Devolução de valores nos contratos de compra e venda de imóveis
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a súmula 543 regulamentando como devem ser as decisões judiciais sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis, respaldando-se em tese já firmada em julgamento de recursos repetitivos.
Segundo a Súmula 543, publicada no dia 31 de agosto de 2015 critérios foram estabelecidos para a restituição de valores pela incorporadora ao promitente comprador de imóvel.
Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Conforme os termos da súmula,ocorrem duas situações: a resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor e a resolução por culpa do comprador.
Geralmente a rescisão do contrato por culpa do vendedor, ocorre quando o imóvel apresenta problemas relevantes, como inconsistência/qualidade significativa do imóvel com a planta ou o projeto apresentado,atraso no prazo de conclusão e entrega da obra entre outras.
Nesse caso sendo o vendedor o culpado pela rescisão do contrato, fica estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, corrigido pelo índice disposto no contrato.
Cumpre salientar que a aplicação da súmula menciona o pagamento de todo o valor a ser restituído, no momento da resolução contratual, tornando inválidas as cláusulas de devolução somente quando da renegociação do imóvel ou mesmo a devolução em parcelas.
Nestes termos, há cristalina jurisprudência do STJ(AgRg no Ag 866542 SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/12/2012, DJe11/12/2012) e no sentido de que há enriquecimento ilícito da incorporadora que aplica cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras, para então reaver seu dinheiro, afinal a mesma poderá revender imediatamente o imóvel.
Também é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. […](AgRg no AREsp525955 SC, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/08/2014, DJe 04/09/2014).
Assim, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa o desfazimento. (REsp 1300418 SC, submetido ao procedimento dos recursos especiais repetitivos, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).
Quando a resolução do contrato de compra e venda ocorre por culpa do comprador, não havendo a culpa da empresa, a incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir-se das despesas de vendas, tais como corretagem, publicidade, despesas provenientes de abertura de crédito, etc. Nesse sentido, a Justiça tem reconhecido como abusivas as cláusulas que preveem mais que 20% (vinte por cento) de retenção pela vendedora.
Geralmente a resolução do contrato por culpa do comprador ocorre em casos de arrependimento ou sua recusa em receber o imóvel sem qualquer justificativa, negativa de financiamento pelas instituições financeiras, dificuldades no pagamento, dentre outras.
O comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012). Esta Corte Superior, porém, possui entendimento consolidado pelo rito do art. 543-C do Código de Processo Civil no sentido de ser cabível a retenção imediata de parte das parcelas a serem devolvidas ao comprador na hipótese de resolução do Contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador. (EDcl no AgRg no REsp1349081 AL, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA,julgado em 03/06/2014, DJe 09/06/2014).
Uma vez que o comprador opta pela rescisão contratual, por impossibilidade de adimplir a obrigação anteriormente assumida, ocorre a possibilidade de sua inclusão nos órgãos de proteção ao crédito, razão pela qual se faz necessário o ingresso da competente ação de rescisão de contrato particular de compromisso de compra e venda, com pedido de restituição da quantia paga, bem como o pedido de tutela antecipada, para inexigibilidade das parcelas e abstenção à negativação do nome do comprador.
A súmula 543 do STJ, somente é aplicável nos casos em que a compra e venda está submetida à regulação do Código de Defesa do Consumidor.
A Súmula 543 do STJ, portanto, é de importante atenção para o direito imobiliário, pois traz segurança jurídica às mais variadas decisões de, onde as empresas poderão também rever a minuta padrão do compromisso de compra e venda, através de consultoria específica de escritório especializado em direito imobiliário, para contemplar as suas cláusulas à nova realidade.